Rendite von Eigentumswohnungen
Der Kaufpreis liegt im Durchschnitt beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete. Je geringer, desto besser ist ...
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Rendite von Eigentumswohnungen
Der Kaufpreis liegt im Durchschnitt beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete. Je geringer, desto besser ist die Rendite, denn dann finanzieren die Mieteinnahmen einen Großteil des Kredits. Alles über dem 25-fachen der Jahreskaltmiete ist schlechter für die Rendite und verringert den Anteil an der Tilgung.
Die Grunderwerbssteuer hängt vom Bundesland ab und liegt im Durchschnitt bei 6 % vom Kaufpreis. Für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch werden rund 2 % vom Kaufpreis fällig. Wurde ein Makler beauftragt, fällt eine Provision von 2 bis 4 % vom Kaufpreis an.
Kaufpreis
Bei einem Kaufpreis von 300.000,- € und einer monatlichen Kaltmiete von 1.000,- € (für 100 qm) liegt der Kaufpreis beim 25-fachen im Durchschnitt. Inklusive der Maklerprovision ist mit rund 33.000,- € an weiteren Kosten zu rechnen.
Der Anteil des Eigenkapitals sollte ca. 20-30 % des Kaufpreises entsprechen, womit sich ein Eigenkapital von 100.000 € ergibt.
Vollfinanzierung
Es gibt aber Finanzierungen, bei denen kein Eigenkapital aufgebracht werden muss. Eine sogenannte Vollfinanzierung bekommt nicht jeder Kreditnehmer und die Tilgungsraten sind entsprechend dem Risiko höher.
Um sich bei dem hohen Risiko einer Vollfinanzierung abzusichern, geben Banken das Darlehen an Darlehensnehmer, deren monatliches Einkommen mindestens 40 % der monatlichen Rate beträgt.
Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen mit 3 % Zinsen und Tilgung von 3,5 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.625 €. Wenn man die Rate als 40 % annimmt, ergibt das ein monatliches Nettogehalt von mindestens 4.062,50 € (100 %), welches die Bank sehen möchte.
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, kein Liquiditätsproblem zu haben, wenn große Sanierungen oder Baumaßnahmen im Gebäude anstehen. In den ersten Jahren wird wenig anfallen, weswegen es umso wichtiger ist, in der Zeit das Geld in die Rücklage zu stecken, um später die Maßnahmen finanzieren zu können. In der Regel wird bei einer Eigentümergemeinschaft monatlich eine Rücklage nach Miteigentumsanteilen im Wirtschaftsplan festgelegt, die die jeweiligen Eigentümer zu zahlen haben.
Beim sozialen Wohnungsbau werden folgende Werte für die Rücklage genutzt:
Sie können sich gerne an den Werten orientieren, um eine gewisse Vorstellung zu bekommen, wie hoch die Rücklage sein sollte.
In unserem Beispiel wären das bei 100 qm und mit 10 € pro qm 1.000 € pro Jahr. Natürlich steigt der Betrag, je älter das Gebäude wird, da dann häufiger Maßnahmen anstehen, um zum Beispiel das Bad zu sanieren, die Fassade zu erneuern oder die Heizungsanlage auszutauschen.
Auf Basis der vergangenen Wirtschaftspläne kann eine genauere Schätzung vorgenommen werden, wie hoch die monatlichen Zahlungen und damit die jährliche Rücklage sein sollte.
Erhaltungsaufwand
Als Erhaltungsaufwendungen werden umgangssprachlich häufig die Instandhaltungskosten gemeint. Mit Erhaltungsaufwand sind aber die Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die für die Nutzung des Gebäudes notwendig sind. Nicht enthalten sind Schönheitsreparaturen.
Das Geld aus der Instandhaltungsrücklage kann für den Erhaltungsaufwand genutzt werden. Erst wenn klar ist, wofür das Geld aus der Rücklage ausgegeben wurde, kann der tatsächlich gezahlte Erhaltungsaufwand als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.
Beispiele für Erhaltungsaufwand:
Austausch von Bodenbeleg, Fenstern, Heizungsanlagen und Türen
Neue Überdachung (Ziegelaustausch)
Renovierung des Badezimmers
Reparatur des Aufzugs
Der Erhaltungsaufwand wird als Faustformel mit 1 % vom Kaufpreis berechnet. In unserem Beispiel wären das 3.000 € pro Jahr.
Nicht umlegbare Kosten
Nicht alle anfallenden Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Einige Verwaltungskosten muss der Vermieter selbst tragen, zum Beispiel:
30 € für die Hausverwaltung
15 € für WEG Beirat
20 € für Hausmeister
20 € für sonstige Kosten (Bankgebühren, Miete ETV Versammlung, Rechtskosten etc.)
= 85 € nicht umlegbare Kosten pro Monat
= 1.020 € nicht umlegbare Kosten pro Jahr
Rendite
Die Nettorendite kann mit folgender Formel berechnet werden:
(Mieteinnahmen – nicht umlegbare Kosten – Erhaltungsaufwand)/ Kaufpreis + Nebenkosten x 100
Beispiel: (12.000 € – 1.020 € – 3.000 €) / 333.000 € x 100 = 2,40 %
Die Bruttorendite kann mit folgender Formel berechnet werden:
Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100
Beispiel: 12.000 € / 300.000 € x 100 = 4,00 %
Die Formel für die Bruttorendite lässt die Kosten weg, um grob überschlagen zu können, wie die Rendite ausfällt. Die Nettorendite berücksichtigt mit den Kosten mehr Faktoren und liefert einen genaueren Wert.
Beispiel – Entwicklung der Rendite
Annahmen
Wertsteigerung der Immobilie um 1 % pro Jahr
Erhöhung der Miete um 1 % pro Jahr
Erhöhung der Kosten um 1 % pro Jahr
Zinssatz von 2,50 % (einfachhalber mit keiner Erhöhung nach Zinsbindung)
Es gibt keine Sondertilgungen
Steuern wurden nicht berücksichtigt
Als Rendite darf man nicht nur die Gewinn/Verlust Spalte sehen, sondern muss auch den gesteigerten Wert der Immobilie berücksichtigen.
Zum leichten Verständnis ist das ein stark vereinfachtes Beispiel, in dem Sonderausgaben für z. B. Sanierungen fehlen oder die Zinsen nach der Zinsbindung nicht erhöht wurden. Auch könnte die Tilgung variieren, wenn diese prozentual vom Kaufpreis berechnet wird. Der Wert der Immobilie steigt nicht immer konstant und hängt davon ab, wie die Immobilie über die Jahre gepflegt und modernisiert wird sowie wie sich die Gegend um die Immobilie entwickelt.
